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中国楼市这一年:博弈与向前
 
  2011年和过去的几年一样,楼市让人牵挂,让人纠结。
  上至中央,中至地方政府,再到地产商,以及普通百姓,无不关注着极为简单又极为复杂的两个字:房价。
  毋庸置疑,2011年,“十二五”开局之年,定会在中国楼市发展史上,留下浓墨重彩的一笔。而我们该怎样梳理中国楼市这一年?唯有一点清晰:中国楼市这一年,在博弈中向前。
  这一年,调控力度空前。
  这一年,保障房建设史无前例给力。
  这一年,房价在年底终现拐点。
  这一年,房产税开始试点。
  这一年,“地产艺人”和地产专家更加活跃。
  ……
  2011年,有关中国楼市,有太多话要说。该从哪些角度切入?能否在纷繁复杂中发现大势?
 
  给力:限购与保障房
 
  限购和保障房,连同国家决心等其他因素,共同形成一股合力,将社会对楼市的预期及楼市本身,推到“回归合理”的方向和轨道。
  1月26日,“新国八条”出世,中央确定了八大楼市调控政策。其中明确提出对拥有多套房产的购房人实行“禁购”。
  早在去年4月,限购和限贷政策即已出台,以“新国四条”和国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》为标志,三套以上购房被暂停发放贷款。
  然而,去年10月,商品房销售量和房价反弹,到12月达到高峰。“一些人有的是钱”。在“限购”和“限贷”不见效果之时,带有“禁购”表述的“新国八条”出台。
  不止中央“开药方”,全国40多个城市也先后出台了商品房限购措施等。中央要求,各省在年初制定本地房价调控的明确、量化目标,公之社会。达不到的要约谈甚至问责。
  无疑,“落实地方政府责任”,具体而明确,让新政效果有了可以预期的结果。
  不止这些,保障房的给力影响了社会对楼市的预期。今年1月,住建部宣布,2011年我国将开建保障性住房1000万套,比2010年的580万套增长70%,其面积大体相当于2010年全年商品房的供应量,创历年之最。
  而按计划,“十二五”期间,国家将建设3600万套保障房。这些数字的背后,是艰巨的任务。盖如此多的房子,需要大量的地,大量的资金,大量的设备,国家具备这些吗?
  事实证明,看似“不可能完成的任务”进展不错。11月10日,住建部称,截至10月底,今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套,实现了年初计划的目标任务。这为“十二五”期间的计划开了个好头。
 
  转折:房价与房产税
 
  进入11月,房价拐点出现,趋向下行。而从今年开始,房产税一词,似乎很陡然地,日渐逼近我们的生活。
  一场看不见的博弈在暗地里进行。刚需者终有刚需,开发商则需要尽快回笼资金。前者憋着等待“抄底的最佳时机”,后者苦撑不愿意让利。这个僵局的打破,需要有一方“hold”不住。
  限购和保障房的合力,终于让高企的房价逐步低头。国家统计局公布的数据显示,10月份70个大中城市房价平均环比下降0.14%,今年以来首次出现环比下降。
  11月,“拐点”出现。北京等地,部分远离市中心的楼盘开始大幅降价。一些城市出现“退房潮”。国家统计局数据显示,11月国房景气指数创下28个月新低,仅为99.87,接近2008年10月全球金融危机时候的99.68的数值。
  持续的调控,还使中国土地市场明显降温。北京中原地产市场研究部数据显示,今年前11个月,全国130个主要热点城市土地出让金收入为1.18万亿元人民币,同比减少5200亿元,下降近三成。
  房产税,这一楼市“达摩克利斯之剑”,自今年开始,日益走近民众生活。年初,与“新国八条”仅隔一天,房产税开始在上海、重庆两地试点。尽管从征税范围到税率来看,均“不足够有杀伤力”,但其试点本身即是一种带有威慑力的信号。
  日前,中国财政部财政科学研究所所长贾康称,年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结,届时会出台下一步扩大试点的方案,而扩大试点城市名单尚未确定。
  有分析认为,未来房地产调控大方向,将是以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”等行政手段。
 
  纷繁:“地产艺人”与专家
 
  “潘币”的诞生,是娱乐精神所致,更是社会情绪的裹挟。中国地产业衍生纷繁复杂的社会现象。“地产艺人”和“地产专家”的涌现和争鸣,便是其中之一。
  中国楼市纠结。而在纠结中,中国人更显娱乐精神。“潘币”的流行可以说明这一点。
  一则微博中,SOHO中国董事长潘石屹说,苹果公司应“大量生产1000元人民币以下一部的iPhone手机和iPad”,让更多人用上“苹果”以纪念乔布斯。很快,他遭到网友调侃:“请潘总推出1000元/平方米的房子吧,十几亿人民都会纪念您。”
  就这样,一“潘币”等于每平方米1000元的说法开始流行。
  “地产艺人”潘石屹很明白,他遭到调侃,其背后裹挟着社会情绪,民众对高房价不满。另一个明星般的地产界名人叫任志强,他则被称为“地产大炮”。因为善于拿出事实和数据,用逻辑分析在博客里长篇大论地阐明观点,他备受关注。商人成为社会名人,在地产界成为一种趋势。
  地产商和一些专家日渐达成的共识是:暴利时代已经过去,现在,楼市进入“下半场”。而他们要做的,是迎接好这“下半场”。当然,也有不同的声音。
  牛刀,一个标榜“中国房地产最具影响力的独立评论家”的人,在其博客中称,“未来十年无人敢炒楼,因为无利可图。”
  地产专家陈淮则认为,房价的拐点还没到来,开发商利润少了房价也不会降。他认为,中国房地产业的辉煌期仍将会持续20至30年。
  楼市极为复杂,普通民众需要业内人士和专家给予清晰的分析。然而,事实却是,各种观点层出不穷,民众反而失去判断标尺。
 
  坚定:明年的方向
 
  岁末,一些城市的房地产调控政策即将到期。明年,调控是否还会继续,很多人在揣测。他们认为,这其间有着极为强烈的博弈。而中央政治局的表态掷地有声:调控政策不动摇。
  房地产行业,是支柱性行业,更是基础行业。它的一举一动,有高达数十个行业与之关联。如水泥、钢材、玻璃、家电等等。而这些,均关系就业。
  年底了,不完全调查显示,至少有7个城市的调控政策即将于12月31日到期。而明年,这些城市还会限购吗?这一切,现在还是未知。在多地楼市细节走向不明朗之时,一些猜测开始见诸媒体。
  有分析认为,限购与否的背后,有着多方复杂博弈,明年限购是否继续,未知。未知,这是一种暧昧的表达。而楼市不需要暧昧,而需要清晰。
  国务院参事、国务院发展研究中心金融所所长夏斌直言,中国房地产市场不打,中国肯定要出事。打狠了,可能也会出事。他认为,房地产业涉及方方面面,能不能有艺术地调控好房地产市场,是明年宏观调控的关键和难点。
  任兴洲、邓郁松、许伟,国务院发展研究中心市场经济研究所的这三位专家,在媒体发表观点,条分缕析地论证“房地产调控处在关键时期,应坚持调控不动摇”。他们认为,坚持房地产调控有利于经济社会的持续健康发展,国家应继续坚持和完善房地产调控,并着手建立长效机制。
  最为清晰的声音,终于在12月9日出现,中央政治局会议透出信息:“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展。”5天后的12月14日,中央经济工作会议强化了这一信息。
  当前,短期调控效果已基本实现。其一,部分城市房价过快上涨趋势基本得到遏制。其二,“限购令”等调控措施已基本将投资、投机性需求挤出市场。
  就长期调控目标而言,房价合理回归、房地产市场健康发展仍任重道远。所以,2012年的中国楼市,必然仍将让人牵挂,让人纠结。
  (文章来源:人民日报海外版,2011年12月15日)
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