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库存有望创新高的楼市
 
  2011年,限购令、房产税、房价控制目标相继出台;房贷政策进一步收紧;金融政策千变万化,存款准备金率和加息成为常态,购房者观望严重,开发商不得不改变策略,回收资金,减缓拿地步伐,储粮过冬,从而导致了土地市场的成交萎缩和低迷,地块流拍严重。11月下旬,地产大鳄首先在全国重点城市掀起降价潮,并在二三线城市持续蔓延,市场迷雾重重,楼市拐点在即。
 
  在此背景下,2011年温州楼市发生了哪些变化,不妨来回顾一下。
  
  土地投放量放大 流标现象严重
  
  温州市人民政府5月份批准的《温州市2011年度国有建设用地供应计划》中明确表示,温州市区2011年要供应商品房用地为116.4127公顷(约1746亩)。但是从目前整年度的土地供地总量来看,截止到1226日,温州市区共供应商品房建设用地达30宗,总的供地面积有1350多亩,实际成功出让的土地只有12宗,出让面积只有617亩。有超过50%的土地出现流标。
 
  在限购、限贷政策的制约下,目前开发商资金压力将不断加大,预计未来很长一段时间,土地市场也很难出现起色。土地成交金额将维持较低水平,未来土地的供地压力将十分巨大。
  
 
  商品房市场供需惨淡
  
  2011年前11个月温州市区新盘整体供应量有所增加,尤其是11月份,温州市区有7个商品房项目扎堆上市,单月供应量达到28.55万平方米,达到前10个月温州市区新盘供应总量的4倍。出现这一情况,与目前众多开发商资金链偏紧有关,加上限购令的持续执行,开发商纷纷加入了客户争夺战,以寻求更多的购房客户,以期快速回笼资金。
 
   销售量方面,今年前11个月温州市区商品住房销售面积只有9.28万平方米,较去年同期相比减少了25万平方米,幅度达73%。出现这样的情况,主要与大的房地产调控政策有关,使得很多人选择观望或者无法购房。
 
   销售价格方面,今年前11个月温州市区商品住房销售均价34749/平方米,较去年同期上涨10000多元,幅度达41.55%。这与年前温州市制订的房价调控目标相比有很大的出入。出现这样的情况,主要与今年温州市区新增供应的几个商品房项目品质普遍较高,上市价格较往年均有很大的提升。所以市场价格较往年也出现了一定程度的上涨。另一方面这些项目的楼面地价也较往年出现了大的提升,一定程度上也推高了物业的价格。
  
  市区新房库存创历史新高:在市场持续低迷、商品房供应井喷、销售不畅的背景下,温州市区商品房库存也开始迅速积累,截至11月底,温州市区商品房库存量达到41.54万平方米、3402套,较2008年底历史高位的37.53万平方米,还高出4万多平方米。在一向是少库存的市区楼市中尤为突出。多种迹象显示,在当前市场氛围下,今年市区商品房库存历史纪录仍有可能被突破。
  
  
  二手房交易量持续萎缩
  
  20111~11月温州主城区二手房交易量6723件,相比200914653件和201011642件,均出现不同程度的下降,且下降的幅度很大。
 
   温州主城区二手房交易量继1月份达到1389件,之后一直在低位徘徊。10月份更是达到了历史第二冰点(历史最低位出现在200810月)。从当前的成交情况来看,购房者观望情绪仍趋重,加之信贷政策以及其他的因素干扰,购房者出手谨慎。目前的成交量仍然维持低位,整体市场仍较低迷。与此同时,市区很多房源的议价空间继续扩大,不少区域的二手房价下滑30%以上。这也给一些处于刚需或改善需求的购房者提供了购房机会。鉴于此,买方市场在二手房交易中占据主动地位的优势正在日益扩大。
  
  从目前调控政策的执行效果来看,限购令和紧缩的房贷政策,的确对楼市的成交产生了较大的抑制作用。购房者多抱以观望态度,入市谨慎,使二手房市场面临销售困境。与此同时,国家有关部门曾多次表明继续推进房地产市场调控的坚定决心。在此背景下,除了成交量继续下滑外,房价能否回归合理水平,就成为目前楼市成交能否走出低迷的决定性因素。
 
  (文章来源:《温州晚报》,2011-12-29
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