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温州楼市:“俯卧撑”还是“大跳水”?
 
  楼市调控不会放松、房价定价更为合理、首套房贷利率下调、房产中介面临重新洗牌……当大家还沉醉在新春佳节的喜悦氛围里时,一首楼市狂想曲已经悄然奏响。有人猜测龙年楼市继续俯卧撑、有人猜测楼市必将大跳水,也有人猜测未来楼市将鲤鱼打滚”“大反攻
  展望龙年楼市走向显然是一件不容易的事情,但在刚刚消逝的2011年楼市运行轨迹和发展态势的基础上,龙年楼市的脉络也不是完全无迹可寻。
 
  猜想一 楼市交易继续低迷?
 
  限购2011年楼市的关键词。在“限购令影响之下,国内楼市进入下行通道,很多城市房价出现下滑趋势,温州也不例外,降幅30%的房子比比皆是。2012年,“限购的步伐没有停下来的迹象。
  据市房管部门的统计显示,今年以来,市区二手房交易愈加低迷,1月份仅成交277套,环比下降37%,与去年1月份的1389套成交量相比相去甚远。
  针对一些城市将“限购”时限定为一年,住建部此前多次明确要求,在全国楼市调控不放松的背景下,地方政府如无特殊情况2012年必须坚持限购令。
  温州自然也会继续坚持限购不动摇。温州天浩置业总经理王珍楠说,2011年调控政策已取得阶段性效果,使得房价进入拐点。“限购令的继续将使得温州楼市变得更加低迷
  温州楼市的拼套现象比较严重,因此,限购令的杀伤力比外地城市要更猛一点。王珍楠分析,从目前情况来看,房产税的出台还有很多未知数,因此意味着限购令近期不会有变化。在房价难以预料的情况下,一些等不及的刚需购房者可能会找准时间点出手。但是整体来看,2012年楼市交易量依旧会低迷。
 
  猜想二 楼市何时出现拐点?
 
  房价什么时候出现拐点还真不好预料。温州大学房地产研究所研究员向洋认为,2011年的调控对房价“挤压泡沫”的作用已经非常明显,新的一年,调控目标应该从“遏制房价过快上涨调整为促进房价合理回归。即便在商品房、保障房等领域出现政策微调,房价合理回归的基调依然不改。
  向洋分析,从市场角度看,短期房价下探的风险依然存在。房开商与购房者还处于博弈阶段,结果尚不明朗。但是,从长远看,温州房价继续下探的空间不是很大。
  龙年年底或明年年初才是购房最佳时机。温州泰和房产营销有限公司总经理林育分析,首先,开发商当下承受着很大的资金压力,购房者可以与之讨价还价,而开发商在现金为王的策略下,也会主动让利。其次,房价的波动不可能一条线走到底。应该像股票一样,有一个波动的曲线。
  民间借贷风波的坎已经告一段落,3月份以后或将是个向上的拐点。”一房产中介负责人说,现在说涨会被诟病,但是3月份确实很有可能反弹。他认为,温州房价下降的空间已经很大,继续下探的空间有限。而银行的银根松动是一个风向标。
 
  猜想三 房贷利率是否下调?
 
  此前,外地传出银行首套房贷利率恢复到基准利率,个别银行甚至出现折扣利率,首套房贷利率下调趋势明显。
  不过,温州银行业表示,目前还没有接到上级行要求调整首套房贷利率的通知。也就是说,目前首套房贷利率仍要执行上浮10%。但是,相对于去年,一些银行的房贷额度已出现松动,首套房贷业务从原先的暂停转变为开始收件。
  一家国有银行的个贷中心负责人表示,与去年相比,首套房贷的贷款额度已经出现松动。之后,记者走访银行网点发现,不少银行已经开始受理首套房贷。另外,放贷时间也不像去年一样遥遥无期。一般情况下,半个月左右就能放款。
  一名银行界人士表示,新年的贷款额度比较宽松。虽说不是每家的银行网点都有房贷额度,但是多跑几家,不难找到可以放贷的银行。至于房贷利率方面,由于目前房贷刚开始宽松,在温州市场不怕没人贷,所以房贷利率并没有像外地那样出现下调。不过,随着房贷的逐渐放开,房贷利率下调也并非空中楼阁。
 
  猜想四 房产中介面临洗牌?
 
  2011年,鹿城区二手房成交量只有7220件,与2010年的12446件相比,大幅下降了42.73%,这是近6年以来交易量最差的一年。
房产成交量的下跌,导致了不少房产中介机构难以为继,一些房产中介出现光杆司令甚至关门。前些年一度活跃在温州大街小巷的红牌子已难觅踪迹,幸存下来的房产中介公司开始调整战略,中介行业面临重新洗牌。
  没有人买房子,即使有很多房子挂牌也没用。新城丰源路的一家房产中介负责人说,在二手房市场持续低迷下,整个市场可瓜分的蛋糕越来越小。面对市场萎缩,首当其冲的就是抵御风险能力较差的小中介,关门的关门、被兼并的被兼并。2012年,这种兼并潮将会更加严重。
  与外地城市的运行模式不同,温州的房产中介机构大多数实行无底薪+高提成”。在楼市低迷连续数月零成交下,很多房产中介门店难以生存。如原本拥有十余个门店的市区一家知名房产中介机构,2011年也难逃倒闭厄运。
  三角洲投资顾问公司副总经理陈好分析,房产中介的洗牌一直没有停过,2012年还将继续。在这种情况下,“聪明”的房产中介机构,不仅仅让分散的门店信息资源共享,更重要的是从事房产策划营销的工作,步入轨道的房产中介机构,不会因为二手房交易量的变化而过度起伏。
 
  (来源:《温州晚报》,2012年2月8日)
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