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2012年4月温州市房地产市场综述
 
  一、市场概况
  1、一级市场:
  20124月,我市共有3宗地块挂牌上市,出让总面积26.68亩,允许可建面积31723.05平方米,总起始价3300亿元;其中1宗位于市区,但已遭流拍,成功出让的1宗土地都位于平阳并以起始价1087万元竞拍成功。另外,本月瑞安市有12宗土地采用预申请的方式进行出让,出让总面积292.74亩,可建面积269676.2平方米。
  来自市国土资源局的消息显示,2012年,市区拟安排出让商品住宅用地20宗、约1116亩,商服用地36宗、1739亩,共2800多亩,其中商品住宅用地拟出让规模小于去年的1700亩。
  根据土地供应政策导向以及优化土地供应结构的要求,2012年,市区将加大住宅用地供应规模,确保住宅用地供应量不低于前两年年均实际供应量;同时,提高并优先保障廉租房、经济适用房、公共租赁房、拆迁安置房等保障性住房用地比例,对列入保障性住房建设计划的用地实行应保尽保;确保保障性住房和瓯海、龙湾等区域实施的危旧房与城中村改造,以及中小户型普通商品住房建设用地不低于住宅供应计划总量的70%,限制高档住宅商品房项目建设用地供应,禁止高档别墅项目建设用地供应。
  根据拟出让计划,已征收为国有的地块、曾经挂牌出让但没有成交而流拍的地块和区位优势比较明显的城市中心区和城市综合体,拉动性强,影响力大,已洽谈有意向的地块,或已经预申请或温商大会签订意向书的地块,将做到成熟一宗出让一宗。政府的这些举措对于现在冷淡的土地市场可能会带来一些积极的效果。在政府急于推地的情形下,开发商们拿地能得到更多的实惠。
  2、二级市场
  供应量方面:
  4月份,温州全市新增供应楼盘10个:市区新增供应4个,其中一个是新盘;郊区新增供应6个。从目前的市场情况来看,国家对房地产的调控今年依然还会继续延续。预计今年以价换量趋势还将持续,购房者对房价下行预期有所减弱,一定时期内部分购房需求可能释放。短期内,温州楼市整体还是维持低迷状态,个别刚需楼盘可能销售情况会较好。本月,温州地区仅上市商品房6.8万平方米,温州市区有509套约6.36万平方米商品住房供应。
  销售量方面:
  20124月,温州市销售商品住房9.08万平方米,合849套;其中:温州市区销售商品住房6.12万平方米合531套,其他区域(市区以外区域)销售商品住房2.97万平方米合318套;其中:乐清销售商品住房0.12万平方米、合61套;苍南0.34万平方米、合32套;洞头0.05万平方米、合3套;平阳0.98万平方米、合67套;泰顺0.09万平方米、合9套;文成0.07万平方米、合7套;永嘉0.16万平方米、合12套;瑞安1.16万平方米、合127套。
  4月份,温州市区商品住房销售面积为6.12万平方米,环比增加了595.33%,销售套数为531套,环比增加了756.45%;销售面积增加了5.24万平方米。
  销售均价方面:
  20124月,温州市区商品住房销售均价25788/平方米左右。虽然由于近期市场低迷各项目都采取打折销售等优惠策略,瓯海区新开盘的南滨锦园一期供应492套商品住房,此楼盘为刚需楼盘90平米左右的户型占多数且均价在2500/平方米左右,故此盘销售情况较为理想,因此受到该楼盘的影响区域整体的销售均价比上月有所下降。4月温州市区销售较上个月有所增加,成交商品住房531套。
  3二手房市场
  温州房产交易中心数据显示,20124月份温州市主城区(鹿城区)二手房交易量761件。本月成交的二手商品住房90平方米以下433件,90-144平方米之间226件,144平方米以上102件。
二、数据分析
   14月,温州市区住宅市场新增509套房源
  图1:温州市区各区20124月商品住房批售/销售面积情况
  ⊙20124月,温州市区有4个商品住房新增供应楼盘,供应509套住宅。
  ⊙20124月,温州市市区商品住房销售了531套。
  预计接下来,温州市区范围内新盘供应量有所增加。
  图2:温州市区20114月以来商品住房批售/销售面积情况
  ⊙20124月,温州市商品住房销售市场可售房源有所增加。
  ⊙20124月,温州市区商品住房销售面积6.12万平方米,环比增加了595.33%,同比增加2439.84%
  24月,温州一手住房市场成交量上升,成交均价有所下降
  图3:温州市区114月以来一手住房成交走势分析
  ⊙20124月,温州市区商品住房销售面积6.118471万平方米,环比增加了595.33%
  ⊙20124月,温州一手住房成交均价25788/平方米。
  从成交走势来看,本月一手住房市场以价换量,市场情况有所好转,成交量升至114月以来的最高点。
  33月,温州四区一手住房市场成交量呈两升两降
  图4:温州市区114月以来一手住房成交面积走势
  ⊙20124月,温州市区成交量瓯海区和龙湾区出现上升趋势。瓯海区本月新增492套商品住房,销售情况较为理想拉升了该区的销售量。
  4、鹿城:4月,商品住房新增供应量减少,商品住房走势呈下降趋势
  图5:鹿城区114月以来商品住房批售/销售面积情况
  鹿城区有3个新增商品住房供应市场,但都是库存房且大多面积都较大,销售情况较上个月有所减少。
  ⊙20124月,鹿城区商品住房成交21套,成交面积2070.68平方米。
  5、开发区:4月,住房市场供应量和销售量无明显变化
  图6:开发区114月以来商品住房批售/销售面积情况
  今年以来无新盘供应市场。整个区域的销售量都不大。
  本月,该区域无新增供应量。从长远来看,区域供应量很难出现根本性的改观。
  6、龙湾:4月,住房市场供应量增加,销售量有所减少
  图7:龙湾区114月以来商品住房批售/销售面积情况
  ⊙20124月,龙湾区住宅市场无新增供应商品住房,今年以来仅3月有住宅供应市场。
  虽然本月销售了87套商品住房,但是由于新增楼盘海棠树锦园项目价格开始有所下降,部分购房者开始下手,所以销售情况有所好转,销售量在这个月体现。
  7、瓯海:4月,一手住房市场供应量和销售量都有所增加
  图8:瓯海区114月以来商品住房批售/销售面积情况
  ⊙20124月,瓯海区有1个新增楼盘供应,供应商品住房58834.44平方米共492套。
  ⊙20124月,瓯海区销售面积为48070.52平方米,销售情况较上个月有所增加。
  本月的销售量主要自南滨锦园一期。
  820124月温州市各区县/市商品住房销售统计
  图9:温州郊县/市商品住房销售情况
  从各区县销售情况的比较来看,市区销售量上升和其他各区的销售量下降趋势都比较明显。
  结合区域新盘的供应情况,近期新盘供应有所增加,郊县中只有苍南县、平阳县和乐清市共6个新新增体量供应其中3个为新盘,但总体的供应量并不大。
  以目前的市场形势来看,温州市区销售量估计有所增加。
 
  文章来源:新浪房产温州站,2012-5-17

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