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温州市上半年楼市冷热不均
 
  导读:今年上半年,在严厉的楼市调控下,我市楼市“表情”愈加丰富。土地市场仍处于低迷状态,二手房与去年同期基本持平,而一手新房市场由于开发商通过“以价换量”等方式,成交量一路攀升。
 
  今年上半年,在严厉的楼市调控下,我市楼市“表情”愈加丰富。土地市场仍处于低迷状态,二手房与去年同期基本持平,而一手新房市场由于开发商通过“以价换量”等方式,成交量一路攀升。
  
  新房成交量连续两月破千套
  
  曾经让市场各方极为纠结而茫然的上半年终于过去,而且让购房者充满信心,因为进入5月份以来,不仅开发商推盘的速度明显加快,置业者入市的热情也空前高涨,尤其是我市多个新开楼盘销售业绩捷报频传,不少市场人士甚至预测这是否意味着楼市另一轮春天即将到来。
  上半年,我市一手房市场较为明显的现象就是开发商“以价换量”。3月31日,位于市区龙湾的绿城海棠湾开盘,率先打破市区两个多月无新盘的僵局,绿城海棠湾采取低价入市,首先抢占客源,对后市即将上市的新盘定价产生巨大压力。随后,我市多个开发商纷纷仿效,采取降价圈客,吸引人气。从4月份开始,我市各大新盘纷纷进入促销阶段来刺激刚需,有效推动了成交量的回升。其中,位于瓯海南湖板块的中梁国宾一号取得了近90%的认购率,推动了我市新房成交量的大幅上升。
  5月、6月连续两个月成交量破千,温州楼市一夜回春。据市住建委房管局商品房网上销售系统公布的数据显示,5月份,我市(瑞安除外)一手新房成交量创下新高,共成交了1142套,环比4月份的746套,增长49.5%。这也是我市自去年8月份以来成交量首次突破一千套的月份。6月份我市一手房市场继续保持上行趋势,共成交了1340套,在6月份新盘销售中较为突出的是,6月20日至22日的三天成交量突破了300套,达到318套,其中6月20日当天共计网签成交房产127套,该成交数据也创下了今年以来单天最高成交纪录。
  5月、6月成交主力均来自郊区,市区只占少量的成交比例,苍南、平阳等郊区的表现极为亮眼,以5月26日开盘的苍南龙港财富中心为例,当日现场入场客户1500人,总房源364套,现场采取公开销售的形式,三个小时清盘,完成10亿销售额,创造“日光盘”的奇迹。再比如6月16日开盘的平阳润地九墅公寓,据温州房管局网上销售系统显示,该项目房源总量248套,开盘10多天已售193套,去化率高达7成。
  尽管市区新建商品房市场表现不如郊区活跃,但郊区表现出来的购买力仍然给市场注入了极大的信心,刚需疯狂入市,改善型蠢蠢欲动,业内预计,随着市区供应量的攀升,全市的新建商品房将全面进入提速成交阶段,以及对旧盘加速消化,温州楼市去寒回暖只是时间问题。
  泰和房产营销机构总经理林育分析,从4月份开始随着中梁国宾一号等新盘出现了热销之后,很多开发商看到了市场潜力,也积极采取了“以价换量”的模式来带动销售业绩,通过合理的价格带动需求释放。甚至部分楼盘以成本价销售,这在一定程度上推动了房价的合理回归,也进一步拉升了市场的购买需求。同时,今年以来降息对刚需和改善型购房者而言是一大利好消息,更何况国家没有更加细化的关于楼市调控措施出台,使得广大购房者对后市充满信心,入市态度有所改变。
  
  二手房市场跌宕起伏
 
  尽管当前我市一手房市场出现了高成交量的表现,甚至有些楼盘出现热抢的场面,但二手房市场却显得有些冷淡。
  今年以来,市区二手房价格一直保持稳定状态,成交量却表现出起伏不定的现象。来自市房屋登记中心的数据显示,今年前两个月市区二手房持续低迷,1月、2月份市区二手房成交量分别只有422套和606套;从3月份开始,由于受学区房的带动,市区二手房成交量迅速上升至1217套,出现难得的“小阳春”;进入4月份,因刚需购房者被快速消化,学区房购房高峰势头减弱,使得二手房成交量上升势头受到抑制,成交量迅速回落到761套;5月份,随着一手房市场成交量创新高,二手房市场开始出现回升阶段,共成交了938套;6月份,因部分改善型需求的介入,成交量继续保持平稳,二手房成交量为1003套,针对近期二手房成交量的开始回升现象,天浩置业向洋认为,目前市区部分区域的二手房房价基本见底,刚需和改善型购房者入市的积极性不断增强。
  另据温州大学房地产研究所与天浩置业联合发布的数据显示,2012年上半年,市区(鹿城区)共成交二手住房4044套,同比增长4.77%。其中,90㎡以下成交2174套,占总交易量的54%,同比增加了4个百分点;90-144㎡成交1232套,占总交易量的30%,同比下降了1个百分点;144㎡以上的成交638套,占比16%,同比下降3个百分点。
  去年乃至今年前三个月,144平方米以下的中小户型一直是二手房市场成交的主流房源,占据市场80%、甚至90%的市场份额,如上陡门、下吕浦、黄龙、新城等地一些面积在90平方米以下的低总价房源成了市场主力。而一些大中户型房源却卖不动,特别是面积在120平方米以上、售价在每平方米40000元以上的中高端房源更是无人问津。如金色尚品、中央公馆、东南嘉一、中瑞曼哈顿、红日香舍里等房源,在中介公司几乎没有成交记录。而在第二季度,上述房源中出现了成交的现象。自从去年二手房整体价格的大幅下调后,这些中高端房源今年的售价并没发生明显变化,目前的市场报价也逐渐让一些处于改善型需求的购房群体所接受。如市中板块和江滨区域的一些中高端房源均有成交记录,购买这些房子的人绝大多数是一些用于改善需求的市民。
 
  市区住宅用地零成交
 
  今年以来,市区土地市场却保持低迷状态,土地出让一直维持着零成交记录。特别是1-4月份全市土地投放量一直处于低位徘徊。从5月份开始,我市土地加大投放力度,根据安排,今年市区拟安排出让商品住宅用地20宗、约1116亩,商服用地36宗、1700多亩,共2800多亩。其中商品住宅用地拟出让规模小于去年的1700亩。然而,截至6月底,市区住宅用地市场仍然没有打破零成交的尴尬格局。
  针对市区土地市场半年来出现零交易现象,温州泰和房产营销机构总经理林育认为,一是由于市场低迷,开发商拿地意愿不高,目前有拿地实力的开发商重点忙于消化手中的尾盘;二是跨行业投资的外围开发商投资回报前途渺茫,不敢轻易入市;三是目前政府对土地价格还没有真正做出让步,拟出让的土地价格与开发商的心理价位仍存在较大差距,使得开发商与政府之间的博弈现象较为明显。林育认为,后续土地出让是否能如期完成目标计划,取决于整体楼市氛围以及国家相关政策的取向。不过,随着一些开发商销售量的不断上升,拿地意愿也在不断加强,对后市也逐渐充满信心,估计下半年的拿地热情会有所好转。
  据悉,尽管目前市区土地市场处于零交易状态,但据温州市公共资源交易网信息显示,在下半年市区将有温州经济技术开发区滨海园区A105-f地块、鹿城区松台街道广化桥路十八湾地段、城市中心区E15地块、旧城C-03a地块(原红旗医院)、飞霞南路2号地块、B-2-2号地块(里垟路温州市车管所东首)和车站大道与锦绣路交叉口东北角A-23地块等挂牌出让。随着这一批土地的挂牌入市,将进一步刺激当前住宅用地市场,市区住宅用地零交易的记录也将被打破。
 
  来源:《温州商报》,2012-7-5
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