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温州楼市底部企稳?
 
  导语:
  “企稳”对于楼市来说是一个具有温暖的词,其感情色彩和立场与“坚持房地产调控不动摇,稳定房地产市场理性发展”的高层意志形成了和谐的统一关系。从5月起,温州房地产市场交易量连续5个月站上了千套的高峰上,发出了稳定的信号,托住了日渐动摇的市场信心,以价换量的房地产商们在这一场以时间换空间的市场博弈中,终于看到了成果,或许艰难,或许不堪,但是企稳二字却温暖了市场,照亮信心。
  四季度哨响,楼市另起一行。
  温州楼市在多项目价格日趋合理的背景下,刚需购房者率先出动,而改善楼盘也紧随其后开始“活跃”,目前成交量明显上升,近期市场更是“涨”声又起。另一方面,楼市降息、多城市发出政策微调的声音等也使后市扑朔迷离。
  早在“金九银十”来临之前,部分开发商对楼盘房价作出调整后,不少楼盘看房热情膨胀,交易量直线上升,市区一手房交易连续5个月站上千套大关,而在一手房持续回暖的同时,二手房交易却滑向了低谷,交易量大减,此起彼伏。这是楼市转暖已经开始止跌反弹的信号,还是新一轮震荡的开始?温州楼市是否见底,四季度温州购房者又该何去何从?
 
  刚需扮演救市角色
 
  据市住建委房管局商品房网上销售系统显示,自今年5月以来,我市一手房市场就步入快速回升通道,成交量一路攀升。其中,5月份全市(瑞安除外)新房成交量达1142套,6月份1302套,7月1309套,8月份1679套,9月商品房总成交套数1716套,环比上月增加9.6%,创下新高。9月温州市区(住宅、商业及办公)成交套数1064套,环比上月增加95%项目。数据显示,我市已连续5个月新房成交量突破千套大关。目前热销的新盘主要在市区(鹿城、龙湾、瓯海)以及苍南、平阳一带。从成交量来看,刚需占了巨大比例,扮演着“救市”角色。另外,一部分改善性购房者也悄然入市。“最近,购房者买房意愿比较强烈,估计是压抑近一年的需求现在开始释放出来了。”某房开一销售负责人表示。瓯海一楼盘销售经理也表示,既然楼市有转暖的趋势,他们准备及时推盘,希望借势多走量。
  据介绍,从5月开始,温州楼市一改往日的低迷状态。到各售楼处看房的人明显增加,凭借价格优势,一些楼盘甚至出现了“日光盘”。这让不少艰难度日的开发商喜上眉梢。
 
  楼市或将振荡前行
 
  行业人士表示,楼市人气旺盛的主要原因是房开商以价换量。不少行业人士表示,虽然近期交易不断攀升,但是“降价、特价、一口价”的打折促销战却不断上演,“1”字头、“2”字头起步价重现楼市。
  已经交了定金的小阳,最终还是放弃了某楼盘签约买房的计划,原因是和开盘时相比,此楼盘的价格比周边楼盘的价格要高出3000元/平方米。“同样楼层和朝向的房子,在新城一带才卖23000元/平方米左右,可我定的房源居然要26000元/平方米。”
  “现在销售好的楼盘,价格都不高,销售量增加是以牺牲利润为代价的。不信你去看看那些销得很好的楼盘,拿现在的销售价格和去年的比比,看看是不是降了差不多20%以上。”某行业人士介绍。据介绍,近期成交的大都集中在中低价位楼盘和折扣比较大的楼盘。
  在华鸿中央城的售楼中心,记者碰到正在看房的许先生。许先生表示,从5月到现在,他几乎每个周末都到售楼处转悠。虽然很想买套房作为投资,但还是很谨慎,多看多比较,并不想贸然出手。
  楼盘销售员小黄表示,现在售楼中心很多有购房意向的市民诸如许先生,常常是多次来售楼处咨询,她们也要多次反复讲解,还要经常跟他们联系,告知项目动态。
  市场人士分析,在项目品质及附加值不断提高的前提下,房价将进一步坚挺。不少被采访的业内人士认为,从正稳步回升的人气和成交量就能看出,楼市底部已过,楼市价格底部正在振荡形成,何时企稳则需要看土地市场的表现。
 
  开发商或将抄底土地市场
 
  前段时间一场大型的温州土地推荐会在温州举行,吸引了国内300多家房开商的目光,也同样牵动着温州房开商的关注。
  朗兆房产董事长叶维坚表示,随着政府土地出让意愿的增强,土地市场的价格开始回落,江滨路18、19号地块原先挂牌价19000元/平方米都不卖,日前以14900元/平方米的价格被成功摘牌,引起了业界轰动。“14900元/平方米的地价在江滨路这样成熟的区域具有很强的市场竞争力,市场风险很低,所以很多房开商现在纷纷以价换量就是为了进入下一轮的市场竞争。”近一年来虽然房企纷纷减缓拿地步伐,但随着土地交易的冷淡以及地价的回归,部分大型企业再次迈出了拿地的步伐。
  一房开公司负责人表示,随着土地市场供应量的加大,温州楼市也面临着转型与升级,从土地供应计划来看,未来温州楼市的房产品会将会突破住宅产品的单一性,品种更加丰富,结构也将会有所调整,“我们公司目前也将回收资金,准备拿地。”
  实力开发商抄底土地市场,同时意味着他们对后市的看好,因此这同样可能成为市场底部筑成的标志之一。“具体底部的形成还要看最后的地价的稳定。”
  目前楼市形势虽尚未明朗,但相信真正以刚需、品质、高附加值为核心的产品和企业,不会停止对土地市场的关注。“就时间节点来看,在保障房用地得到充分保障的前提下,四季度政府推出了多块优质商品房用地,这也是各大房企纷纷出手的原因之一。而在地价回归的情况下,大型房企将更加积极地参与对优质地块的争夺。”
 
  买房要找自身“需求点”
 
  持此观点的人认为,中国的地产市场就是个政策的市场,外部经济的不确定性和内部政策的不明朗决定了楼市走向的不确定。温州楼市最根本的问题是房价相对高,市民的购买力被限制。阶段性的观望过后,一定是大量购房者涌入,而一旦楼市回暖过后,房价必然大涨,接下来等待楼市的,将是下一轮的新政策和再一次的房价回调。今后相当长一段时间内,“W”形反复长期震荡趋势将成为楼市的主调。
  业内人士建议,购房者没有必要把一个理想中的价格点当做楼市的底。与其不停地等待最低点,还不如找到适合自身购房需要的“需求点”。只要房价还在承受范围内,产品也是自己喜欢的,就可以考虑出手了。
 
  █楼市声音
  温州楼市未来房价不会大涨
 
  中国指数研究院数据显示,9月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8753元/平方米,环比8月上涨0.17%,这已经是今年6月止跌后连续4个月环比上涨,但涨幅继续收窄。100个城市中,有60个城市房价出现环比上涨,38个城市出现环比下调,2个城市持平。
  对于温州房地产市场的走势,我们可以关注几个重要的指标。
 
  房地产三大指标全面回升
 
  据温州大学房地产研究所的数据显示:2012年第三季度温州市房地产开发投资、土地购置面积以及房屋新开工面积三大指标全面回升,说明房地产市场供应指标在三季度成功筑底,若未来几个月没有更严厉的房地产调控政策出台,随着市场预期逐步好转,可以预计四季度将延续这一态势,三大指标也将稳步增长。
  温州新盘交易量连续4个月环比上升
  据温州房地产交易中心统计的数据显示:温州市区商品房交易量连续4个月环比上升,三季度房地产市场步入了企稳阶段。温州众多房企赶在第三季度尽快出货、回收现金,所以第三季度应是温州房地产市场筑底企稳的关键节点,第四季度房价不会出现大涨和大跌的现象。
 
  大开发时代来临,房价趋稳
 
  2012年温州三区全面启动城中村改造。根据计划,温州三区将启动59个“城中村”改造,拟建安置房面积达到525万平方米以上。
  8月底,温州市政府一次性拿出52宗共计3220亩土地,向全国地产商发出诚挚邀请。
  9月底,温州市永嘉县政府与万通投资和新希望集团签署永嘉三江片区占地600亩的“立体城市”项目投资协议。
  另据了解,温州西向林宋组团7000多亩的低丘缓坡利用项目已经进入方案阶段,明年即将进入全面开发。
  未来一段时间,温州市区将迎来房地产大开发时代,不但开发体量巨大,而且城市框架也将初具规模。预计未来5年,温州的房地产将进入一个平稳的发展时期。
 
  来源:《温州商报》,2012年10月16日
 
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