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10年楼市:房价上涨与调控相伴相行
 

2011年09月27日 14:40:49来源:温州晚报

  10年,在漫漫的岁月长河中只短短的一瞬间,然而对于中国的房地产市场来说,10年的变化却是脱胎换骨般的刻骨铭心,回忆起这10年来楼市的起起伏伏,感慨万千的感觉好多人都会油然而生。

  ●房价上涨脱胎换骨

  如果提一个问题,10年来房价上涨的幅度究竟有多大?每个人可能都会有不同的感受,让我们先来看看数据是怎么显示的:近10年来中国的房地产市场始终保持了阶梯式上涨的态势,处在一个长期的上升通道中。与此同时如果我们细细研究一下,它还是呈现出了几个阶段性的特征,这对于我们进一步判断后市的趋向具有非常重要的意义。总的来说,近10年的楼市发展经历了6个阶段。

  第一个阶段是从2001年到2002年,这是中国房地产市场新周期的起点,在此期间,自住型购房消费占主流,房价上涨缓慢。

  第二个阶段是从2003年至2005年,这是房地产市场的上涨期,经济发展刺激了住房消费,加之房价的上涨造成大量资金进入房地产市场以期保值增值,推动了房价的快速上涨。

  第三个阶段是从2005年到2006年,在这期间国家出台了一系列抑制楼市的政策,房地产市场也进入了一个相持的阶段,楼市的涨幅明显收敛。

  第四个阶段是从2006年到2007年,各行业的资金蜂拥而入到房地产行业,房价屡创新高,地王频现。2007年的中国房地产市场更是演绎了一波令人难忘的行情,全国各地的房价都出现了不小的涨幅,年初首先是深圳、广州楼市领涨全国,5月份之后,沉寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情,接着,楼市的上涨进一步蔓延到了许多二、三线城市。

  第五个阶段是从2007年到2008年,楼市再次进入相持的阶段,从不少城市2008年的房价与2007年相比来看,甚至还出现了小幅的回落。

  第六个阶段是2009年楼市重又步入高涨期,在这个时期里全国楼市涨声一片,不少一线城市的高端住宅更是屡创“天价”。终于在2010年,在一系列相关政策的作用下,楼市再次进入了一个调控期。其实在2010年,市场还是出现了不小的反复,在年初的时候,楼市还一度出现了强烈的上升趋势,只是后来在政策的巨大压制下,市场终于出现了相对的平稳上升态势。

  与此同时,以前不为人们所关注的二手房现在的身价可不一样了,与新楼盘(一手房)上涨同时发生的,就是近10年来二手房价格也出现了同期的大幅上升,并且其升幅之大让人颇感意外,有些甚至已经达到或超过同地区的新盘价格。

●政策调控如影随形

  10年来,与房价不断上涨联系在一起的,就是政策的调控可以说是如影随形。通过前文对房地产市场10年发展这几个阶段的分析,我们从中可以得出两个结论。第一,中国房地产市场的发展与宏观经济层面息息相关,正是因为中国经济的快速增长造就了房地产市场的繁荣;第二,在此前很长的一段时间里,我们发现政策具有明显的阶段性作用,虽然其对楼市能起到一定的抑制作用,它会阶段性地改变房价上涨的幅度和时间,但没有改变楼市总体向上的趋势。尤为明显的是,2005年、2006年,国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密,堪称前所未有,然而,密集的调控并未给快速上涨的楼市以实质性的遏制。2007年出台的“二套房贷”政策曾被认为是对楼市的重击,但在2008年经济环境发生变化之后,市场立刻在2009年出现了报复性的巨幅上涨。而从2010年开始,楼市再次进入了新一轮的调控期,2011年国家推出了包括“限购令”在内的“新国八条”政策,行政手段的调控使楼市的方方面面正在出现深刻的变化。

  为了厘清楼市发展的脉络,我们甚至可以把时间追溯到1992年,那年过后曾出现了一轮全国性的经济过热,其中房地产热相当令人注目。于是在1993年、1994年间,国家对此进行了宏观调控。当时我国政府采取了双紧政策,即收紧财政支出、收紧银根(提高利率、减少贷款、提前收贷),甚至强调,国有银行一律不能对房地产开发进行贷款。

  经过几年的调控经济明显降温,但1997年下半年爆发了东南亚金融危机,于是国家又推出了种种促进房地产市场发展的政策:比如用宽松的住房金融推动住宅需求;减免税金降低购房负担;各地政府的房屋主管部门实施降低房屋交易费;让存量住房进入市场等。上海从1998年开始更推出了购房退税等其他政策,与此同时申城房地产市场的复苏也开始展开了。

  而以2003年8月12日国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》为标志,房地产市场进入了调控和上涨的胶着状态。终于在2005年3月2日,《关于切实稳定住房价格的通知》(“国八条”)的出台让不少城市的房价上涨暂时有所收敛。接下来,2007年许多城市房价的再次“疯涨”让有关方面出台了“二套房贷”等极为严厉的政策。而在金融风暴的影响下,2008年宏观经济面临的境遇和1998年高度相似:外有全球金融危机引发的动荡,主要贸易国经济下滑成定势,出口环境恶化;内有大批企业倒闭,就业形势紧张。在这种情况下,刺激内需无疑成了当务之急,而房地产无疑又再次担当了这样的重任。终于国家再次出手刺激楼市,在2009年形成了楼市涨幅的另一个高点。但是市场过度火爆终于迎来了严厉的调控,2010年国家推出了两轮调控,但市场依然我行我素。终于在2011年第三轮调控横空出世,“新国八条”推出,使得楼市迎来了史上最为严厉的调控政策。其中最大的特点是,像“限购令”等行政性干预政策已经对市场产生了深刻的影响,楼市由此正在产生新一轮的变化。

  ●房产投资潮起潮落

  而这10年给人们带来最大的变化就是购房理念了,对于太多的人来说,楼市对他们已经有了更为深刻的意义。以2001年为标志,那一年可以说是牛市初启,随后各地的房地产市场开始逐渐升温,排队买房的长龙在许多城市出现,楼市由此开始进入一个不动产投资的大时代。

  2003年,楼市进一步向纵深发展,楼市中各种各样的概念层出不穷,景观房等市场理念开始步入人们的视线。之后几年虽然市场开始不断遭遇调控,但楼市仍然保持了不断向上的态势,许多抓住机会的投资者也成了“先富起来”的一族。2007年和2009年无疑是两个机会之年,不少先知先觉的购房者都很好地抓住了其中的机会,从而成为了市场的赢家,让人们羡慕不已。

  在这10年中,多少英雄人物辈出,也让人感慨万千。与此同时异地购房也成了楼市中的一道风景线,带动了市场的进一步发展,许多二、三线城市开始步入人们的视线,其活跃的市场也引起了各方的高度关注。

  不少专家认为,像西安、武汉、长春、长沙等许多二、三线城市,其房地产市场发展的滞后带给了开发商更多信心,比起北京、上海房地产市场越来越白热化的竞争和越来越稀少的资源,二、三线城市无疑是一些实力开发商关注的重点。

  不过,随着2011年限购等政策的出台,投资性购房在市场中已大幅度减少,楼市在经历了一个大轮回之后,正在表现出许多新的特征。这就是中国楼市的10年,它虽然已经离我们远去,但必将在中国房地产市场的发展史上留下浓重的一笔。

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